La SCCV L'Éperon porte un programme résidentiel, commercial et sportif premium de 193 logements collectifs VEFA, sur une parcelle de 45 312 m² à L'Éperon, secteur résidentiel prisé de Saint-Paul, à 200-250 m d'altitude surplombant l'océan Indien. Le projet s'appuie sur six profils de logements sans concurrent direct dans les DOM, une intégration verticale permettant une marge brute de 32,2 %, et un crédit d'impôt CIOP de 35 % pour les investisseurs éligibles. L'opération est conditionnée au déclassement PLU, estimé à 70-75 % de probabilité, avec une exposition financière limitée en Phase 1.
SCCV L'Éperon is a premium residential, commercial and sports development of 193 collective off-plan units on a 45,312 m² plot in L'Éperon, a sought-after residential area of Saint-Paul at 200-250m altitude overlooking the Indian Ocean. The project features six unique housing profiles with no direct competitor in the French overseas territories, vertical integration enabling a 32.2% gross margin, and a 35% CIOP tax credit for eligible investors. The operation is conditional on a zoning reclassification estimated at 70-75% probability, with limited financial exposure in Phase 1.
Les arguments clés de cette opportunité
Key arguments for this opportunity
Intégration verticale : Groupe AMMO construit à 1 950 €/m² (marché DOM 1 900-2 400 €/m²). Île en Rêve commercialise à 3,5 % (vs 5 % marché).
Vertical integration: Groupe AMMO builds at €1,950/m² (DOM market €1,900-2,400/m²). Île en Rêve markets at 3.5% (vs 5% market).
192 lots sur 193 éligibles. Applicable aux structures IS françaises. Obligation de location nue résidence principale 5 ans minimum.
192 of 193 units eligible. Applicable to French corporate tax structures. Minimum 5-year unfurnished primary residence rental obligation.
Éperon volcanique surplombant l'océan, plages à 10-15 min, Route des Tamarins à 5 min, ensoleillement maximal, rareté foncière croissante.
Volcanic spur overlooking the ocean, beaches 10-15 min away, Route des Tamarins 5 min, maximum sunshine, increasing land scarcity.
Profil CIOP : retour brut +106 % sur 10 ans. Profil saisonnier direct : retour brut +130 % sur 10 ans avec revenus locatifs annuels nets de 53 144 €.
CIOP profile: +106% gross return over 10 years. Direct seasonal profile: +130% gross return over 10 years with €53,144 net annual rental income.
Des logements premium conçus pour la vie tropicale et l'investissement
Premium housing designed for tropical living and investment
| Profil | Profile | Lots | Su OM | Prix | Price | CA |
|---|---|---|---|---|---|---|
| T2 RDC — Suite romantiqueT2 GF — Romantic Suite | 15 | 59 m² | 255-348 k€ | 5 127 000 € | ||
| T3 combles — Vue panoramiqueT3 loft — Panoramic View | 38 | 82 m² | 411 000 € | 15 618 000 € | ||
| T3 RDC — Résidence familleT3 GF — Family Residence | 45 | 79 m² | 463 000 € | 20 835 000 € | ||
| T4 combles — Penthouse médianT4 loft — Mid Penthouse | 45 | 112 m² | 525 000 € | 23 625 000 € | ||
| T4 RDC — La VillaT4 GF — The Villa | 25 | 99 m² | 582 000 € | 14 550 000 € | ||
| T5 combles — Le PenthouseT5 loft — The Penthouse | 25 | 142 m² | 681 000 € | 17 025 000 € | ||
| Total | 193 | — | — | 96 780 000 € |
| Scénario | Scenario | CA | Marge brute | Gross margin | Taux | Rate | Marge nette (IS 25 %) | Net margin (CT 25%) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Pessimiste (−8 %) | Pessimistic (−8%) | 93 077 000 € | 25 096 000 € | 27,0 % | 18 822 000 € | |||
| Réaliste (base) | Realistic (base) | 100 979 000 € | 32 515 000 € | 32,2 % | 24 386 000 € | |||
| Optimiste (+7 %) | Optimistic (+7%) | 107 594 000 € | 38 964 000 € | 36,2 % | 29 223 000 € |
Le taux de 32,2 % est rendu possible par l'intégration verticale : Groupe AMMO (ZFANG IS ~5 %, LODEOM renforcé) construit à 1 950 €/m² dans un marché DOM à 1 900-2 400 €/m² (UNTEC 2024). Île en Rêve commercialise à 3,5 % en interne (vs 5 % marché).
The 32.2% rate is enabled by vertical integration: Groupe AMMO (ZFANG CT ~5%, enhanced LODEOM) builds at €1,950/m² in a DOM market at €1,900-2,400/m² (UNTEC 2024). Île en Rêve markets at 3.5% internally (vs 5% market).
Applicable aux structures IS françaises — Art. 244 quater W CGI — Valide au 31/12/2029
Applicable to French corporate tax structures — Art. 244 quater W CGI — Valid until 31/12/2029
Obligation de location nue résidence principale 5 ans minimum. 192 lots sur 193 éligibles (SCI IS, SASU, SAS).
Minimum 5-year unfurnished primary residence rental obligation. 192 of 193 units eligible (SCI IS, SASU, SAS).
| Profil | Profile | Su OM | Prix | Price | Crédit IS | Tax Credit | Loyer plafond CIOP | CIOP rent cap |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| T2 RDC | 59 m² | 348 000 € | 73 824 € | 1 018 €/mois | ||||
| T3 combles | 82 m² | 411 000 € | 102 603 € | 1 414 €/mois | ||||
| T3 RDC | 79 m² | 463 000 € | 98 849 € | 1 363 €/mois | ||||
| T4 combles | 112 m² | 525 000 € | 140 140 € | 1 932 €/mois | ||||
| T4 RDC | 99 m² | 582 000 € | 123 874 € | 1 708 €/mois | ||||
| T5 combles | 142 m² | 681 000 € | 177 678 € | 2 450 €/mois | ||||
| Total | — | — | 23 225 755 € | — |
Retour brut 5 ans : +56,2 %5-year gross return: +56.2%
L'Éperon est un secteur résidentiel premium de Saint-Paul, en éperon sur la planèze volcanique surplombant l'océan Indien à 200-250 m d'altitude. Plages à 10-15 minutes, Route des Tamarins à 5 minutes, ensoleillement maximal, rareté foncière croissante.
L'Éperon is a premium residential area of Saint-Paul, on a volcanic spur overlooking the Indian Ocean at 200-250m altitude. Beaches 10-15 minutes away, Route des Tamarins 5 minutes, maximum sunshine, increasing land scarcity.
L'opération est conditionnée au déclassement PLU (AU3st → U6c), dans le cadre de la révision générale prescrite le 16/12/2021. Probabilité estimée à 70-75 %. Exposition financière en cas d'échec : ~220 000 € (Phase 1 uniquement, terrain non acquis).
The operation is conditional on zoning reclassification (AU3st → U6c), as part of the general revision prescribed on 16/12/2021. Estimated probability: 70-75%. Financial exposure in case of failure: ~€220,000 (Phase 1 only, land not acquired).
Avril 2026 — Mars 2027
April 2026 — March 2027
Exposition financière limitée : ~220 000 €
Limited financial exposure: ~€220,000
Avril 2027 — Mars 2028
April 2027 — March 2028
Avril — Septembre 2028
April — September 2028
Octobre 2028 — Janvier 2030
October 2028 — January 2030
Février — Décembre 2030
February — December 2030
Déclassement dans le cadre de la révision générale prescrite le 16/12/2021. Probabilité estimée : 70-75 %.
Reclassification within the general revision prescribed 16/12/2021. Estimated probability: 70-75%.
Clôture de la SCCV prévue fin 2030.
SCCV closure planned end of 2030.
| Associé fondateur | Founding partner | Quote-part | Rôle | Role |
|---|---|---|---|---|
| Valère Duchenne | 1/3 | Expertise immobilière 40+ ans — Carte T et G Île en Rêve | 40+ years real estate expertise — T and G License Île en Rêve | |
| Andrew Duchenne | 1/3 | Associé gérant — pilotage opérationnel (V2A Group) | Managing partner — operational management (V2A Group) | |
| Angelo Rapazzini | 1/6 | Marketing et commercialisation | Marketing and sales | |
| Tammo Lokin | 1/6 | Développement et investissement | Development and investment |
La SCCV admet deux investisseurs associés au maximum, pacte d'associés formalisé avant tout appel de fonds. Les associés fondateurs acquièrent des lots du programme via leurs SCI IS personnelles — alignement total des intérêts avec les investisseurs.
The SCCV admits a maximum of two investor partners, with a formal shareholders' agreement before any capital call. The founding partners acquire units from the program through their personal SCI IS — full alignment of interests with investors.
